Allorché l’appalto abbia ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione
edilizia (ora permesso di costruire), occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e le ipotesi di
difformità parziale. Nel caso di totale difformità, che si verifica ove l’edificio realizzato sia
radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l’opera è da equiparare a quella
posta in essere in assenza di concessione, con la conseguente nullità del detto contratto per illiceità
dell’oggetto e violazione di norme imperative. Nel caso, invece, di parziale difformità, che ricorre
quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, all’esito di una comparazione unitaria
e sintetica fra l’organismo programmato e quello realizzato, secondo una valutazione complessiva e
non parcellizzata delle singole difformità, tale nullità non sussiste.
Cass. civ., Sez. II, 16 ottobre 2024, n. 26828, in Guida al Diritto, n. 45, 30 novembre 2024, pag. 91.